为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，国家税务总局在《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74）中做出了如下规定：

　　2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　在国家税务总局最近下发的财税[2006]75号文中明确了几个具体问题执行的办法和依据，我们下面结合国家税务总局下发几个文件，对普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为等执行的方式进行一下分析。

　　一、普通住房及非普通住房的标准

　　国办发[2005]26号中规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

　　这里需要注意一点：国税发[2005]172号中规定：对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

　　二、办理免税的具体程序

　　结合国税发[2005]89号文件的规定：个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

　　三、购买房屋的时间

　　个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

　　纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

　　根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　四、开具发票

　　个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

　　五、差额征税扣除凭证

　　在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

　　六、非购买形式取得住房

　　个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，需提供其通过受赠、继承、离婚、财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书。
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